Condômino Inadimplente: Um dos grandes problemas para o síndico em um condomínio é a inadimplência de alguns moradores. Os motivos são diversos, é necessário ter discernimento para lidar com a questão, levando em conta os direitos e deveres do morador.

 

Você quer saber tudo sobre os direitos e deveres de um condônimo inadimplente? Veja os principais tópicos desse post  e aproveite ao máximo:

 

– Da possibilidade de execução do condômino inadimplente, à luz do novo Código de Processo Civil

– O condômino inadimplente pode usar o salão de festas?

– Condômino inadimplente pode ser síndico?

– Condômino inadimplente pode votar em assembléias?

– É possível “negativar” o nome do condômino inadimplente no Serasa?

 

 

Da possibilidade de execução do condômino inadimplente, à luz do novo Código de Processo Civil

 

condômino inadimplente

 

Em um condomínio, há vários proprietários, que são titulares de direitos e de obrigações, em igualdade, concorrendo, na proporção da sua respectiva parte, para as despesas com a conservação de todo o imóvel.

A taxa de condomínio é a soma das despesas comuns divididas entre todos os condôminos, os quais possuem deveres legais, principalmente o de contribuir com a sua cota-parte nas despesas comuns do Condomínio.

A contribuição dos condôminos proporciona o pagamento das contas de água, de energia elétrica, de limpeza das áreas comuns, de salário dos funcionários, de manutenções, bem como de eventuais obras, tanto para valorizar o Condomínio, como para eliminar riscos ou, ainda, para melhorar a utilização do imóvel, de modo que a inadimplência das taxas é desastrosa para a vida em comum.

Quando o condômino não paga a sua contribuição, fica sujeito aos juros de mora de um por cento ao mêsse de outra forma não estiver estabelecido na convenção de condomínio – a multa de até dois por cento sobre o valor do débito,  além de honorários advocatícios,  em consonância com o que está disposto no Código Civil.

Com a entrada em vigor do novo Código de Processo Civil, favoreceu-se um procedimento mais rígido, pois, no caso de persistência da inadimplência da taxa condominial pelo condômino e havendo prova documental dessa dívida, será possível acionar diretamente o condômino, por meio de uma ação denominada execução, a qual permitirá maior celeridade ao procedimento, bem como ao recebimento.

A mudança do Código de Processo Civil decorreu da inserção do artigo 784, inciso x, o qual definiu como crédito, essas despesas condominiais, desde que existam documentos que as comprovem, como, por exemplo, um boleto, já que, assim, existirá o título executivo extrajudicial – passível da ação de execução.

O procedimento executivo é mais rápido, no que diz respeito ao interesse final, que é o recebimento do crédito pelo Condomínio, porém, não havendo prova suficiente do débito, ainda haverá a possibilidade da denominada ação de conhecimento, que propiciará uma decisão judicial capaz de comprovar a dívida, para, só depois, ser possível a execução do débito, para recebimento do crédito.

É importante ressaltar que a obrigação de pagar a cota condominial está vinculada ao proprietário do imóvel, significando, na prática, que o próprio imóvel, cujas taxas de condomínio não foram adimplidas, poderá responder pela dívida, sendo possível a penhora do imóvel devedor, além disso, destaca-se que é uma exceção à impenhorabilidade do bem de família.

Nesse contexto, optando-se pela ação de execução e observados todos os termos legais, o juiz poderá citar os devedores para pagarem a dívida em três dias, caso contrário, poderá decidir pela penhora de bens do devedor.

Esse procedimento mais célere, permitiu aos síndicos, administradores, entre outros, que não sejam acumuladas taxas de condomínio em atraso, reforçando também a obrigação legal de cobrarem as contribuições dos condôminos inadimplentes, sob pena de responderem, inclusive judicialmente, pela negligência, corroborando com o dever de zelo ao patrimônio de todos, tendo em vista que representam a coletividade.

Por fim, há de se salientar que o novo Código de Processo Civil trouxe mais agilidade à cobrança condominial, impactando positivamente no equilíbrio financeiro do Condomínio, reforçando as disposições das leis que visam à preservação do interesse coletivo, como o Código Civil e a Lei nº 8.009/90, que também proporcionam uma interpretação nesse sentido, sobretudo quanto à responsabilidade do condômino pelo débito das taxas condominiais.

 

O condômino inadimplente pode usar o salão de festas?

salão de festas

 

O simples fato do condômino estar inadimplente não o impede de usar o salão de festas ou quaisquer outras áreas comuns. Inicialmente, há que ser salientado que o condomínio possui meios processuais e legais de demandar pelo seu direito de receber as cotas em atraso.

Além disso, a aplicação de multas e de juros sobre o valor do débito já possui, por si só, o caráter de penalidade para aquele que não esteja em dia com as suas obrigações perante o condomínio.

Quanto à utilização ou não do salão de festa pelo condômino inadimplente, não há uma resposta afirmativa em um único sentido, já que os tribunais observam as circunstâncias de cada condomínio, a convenção, entre outros aspectos.

Alguns juízes decidem no sentido de não haver legalidade quanto à proibição de utilização do salão de festa, tendo em vista que esse tipo de norma restringe o direito de liberdade e de propriedade do condômino, o qual ainda que inadimplente não poderá ser obstado do uso, do gozo e do usufruto das áreas comuns do edifício. Entretanto, assevera-se que também há decisões no sentido de que a convenção condominial poderá possuir norma que busque privar tal utilização, desde que não seja extremamente abusiva. Dessa forma, caso a taxa de uso do salão esteja desvinculada das despesas ordinárias do condomínio, poderá o condômino pagá-la e utilizar a área, porém, caso esteja vinculada, poderá ser privado do uso.

Nota-se que muitos magistrados buscam fundamentar suas decisões com alicerce no artigo 5º, III, da Constituição Federal e nos artigos do Código Civil, dentre eles, o artigo 1.335, inciso II, que dispõe sobre o direito de o condômino utilizar as áreas comuns – sendo norma de aplicabilidade obrigatória, já que de caráter cogente e de ordem pública.

Por outro lado, há alguns entendimentos que dispõem que, ultrapassados os limites de tolerância, poderá se considerar injusto que o condomínio arque com os custos dos serviços, admitindo, portanto, a restrição do inadimplente à utilização dos equipamentos de lazer do condomínio, como é o caso do salão de festa.

Assim, há que se buscar um equilíbrio nesse tipo de situação, uma vez que há bastantes controvérsias no âmbito do Poder Judiciário, devendo o síndico fazer acordos ou, até mesmo, cobrar judicialmente as taxas condominiais em atraso, para que não haja polêmicas que agravem ainda mais a convivência e o bom funcionamento do condomínio.

Condômino inadimplente pode ser síndico?

 síndico

Não. O síndico administra o condomínio, representando os interesses comuns e além disso, a competência de sua função está disposta no artigo 1.348 do código civil, que elenca alguns de seus deveres, dentre eles, o de cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia, sendo implícita a observação legal em vários âmbitos, especialmente no tocante ao pagamento das taxas condominiais, tão relevante ao bom funcionamento e à conservação do condomínio.

Ressalte-se que, em consonância com o artigo 1.335, III, do Código Civil, consta como direito do condômino que somente se poderá votar e participar da assembléia aquele que esteja em dia com o pagamento das despesas de condomínio. Assim, fica clara a necessidade de que o candidato a síndico ou o síndico não seja inadimplente. Ademais, frisa-se ser bastante contraditório que um síndico, representante do condomínio em juízo, seja réu em uma eventual ação de cobrança ou de execução, ou mesmo seja restringido a deliberar sobre alguns temas nas Assembleias Gerais. Logo, seria insustentável que esse síndico exercitasse suas obrigações ( direitos e deveres) perante o condomínio.

Condômino inadimplente pode votar em assembléias?

voto em condomínio

A interpretação do artigo 1.335, inciso III, do Código Civil é controversa, haja vista que há entendimentos jurisprudenciais que asseveram cabalmente que não se pode votar, sequer participar das assembléias os condôminos inadimplentes, enquanto que também há entendimentos que abrandam um pouco mais tal interpretação, no sentido de que o condômino inadimplente poderá participar, mas só terá direito a votar caso a deliberação diga respeito a despesas que aumentem substancialmente o valor da taxa condominial.

A título de exemplo, na circunstância de se contratar um porteiro 24 horas, há que se considerar um aumento no que diz respeito às despesas ordinárias do condomínio, nessa hipótese, o inadimplente poderia dar o seu voto.

Logo, as circunstâncias das deliberações é que deverão ser observadas, para que não ocorram abusos no sentido de restringir indevidamente a participação e a votação do condômino inadimplente.

É possível “negativar” o nome do condômino inadimplente no Serasa?

negativar condômino

Sim. Há possibilidade de que os dados do condômino devedor sejam enviados ao cadastro de proteção ao crédito, tratando-se de direito do condomínio em face do inadimplemento, porém, há que se destacar que tal circunstância demandará deliberação em assembléia geral convocada com tal finalidade e que seja alcançado quórum suficiente à autorização ao síndico à inclusão do nome do devedor nesse cadastro.

 

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Por Flávia Silveira, advogada do escritório Porto & Martins Sociedade de Advogados. 

Jurídico da RW Engenharia

 

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

 

SCAVONE JUNIOR, Luiz Antônio, Direito Imobiliário- Teoria e prática, 9ª edição, revista atualizada e ampliada.  Rio de Janeiro, Ed. Forense, 2015.

PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e Incorporações. 10º Ed. Rio de Janeiro: Forense, 2002.

NEVES, Daniel Amorim Assumpção, Manual de direito processual civil – volume único, 8ª edição. Salvador: Juspodivm, 2016.

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